行政综合办公楼物业管理范围及目标

一、招标项目概况

（一）项目地理位置

行政综合办公楼位于古塔区中央大街3段36号，5-23层（及一楼大厅）总面积14205.26平方米。

（二）服务范围

对行政综合办公楼5-23层提供卫生保洁、维修等服务，主要包括公共区域卫生保洁服务、共用部位设施设备日常运行保养维修，以及招标单位交办的其他工作等内容。

二、物业服务技术规范和要求

（一）卫生保洁服务

人员素质

1、熟悉集中办公区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，作业规范、认真负责、精益求精。

2、严格遵守工作纪律和各项规章制度，要认真履行工作职责，不得擅自离岗、脱岗；在走廊说话、走路、敲门声音要轻；工作时间不聚众聊天，按时上、下班，统一着装，配戴好工牌。

3、整理公共区域物品时，不得随意翻看文件、资料或其它刊物等，拾到其它物品时，要上报中心总务科，不得随意处理；不准使用各单位的办公电话；发现遗弃的文字材料、资料、刊物等，要上交相关单位办公室或中心总务科处理，不准私自出卖、赠送、收藏、遗弃等。做好保密工作，不准向他人随意泄漏未经许可公开的各部门信息。

内务管理

保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应做到定期维护保养，确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期调试，以保持其工作灵敏性。

工作职责

1、负责所分管办公楼公共区域的卫生保洁工作。

2、负责室外公共区域的卫生保洁工作。

3、协助物业使用单位办公室做好办公楼的设施看管、维护及防火、防盗等工作。

4、完成机关保障服务中心办公室交办的临时工作。

5、对垃圾进行清理处置，按市政部门规定的垃圾处置地点进行处置。

6、雨雪清理、雨排管网、下水管网清淤、疏通。

公共设施清洁卫生

1、办公楼大厅、走廊、公共楼梯、办公室、会议室、卫生间、玻璃门、窗、电梯内外、灯具及开关、不锈钢饰物、空置房、标识牌、指示牌、排水沟、庭院、花坛、停车场等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。楼梯、扶手每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。灭火器、消防栓、指示牌等公共设施每日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。垃圾及时清运。

2、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。

3、门表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。

4、玻璃：

（1）保持洁净光亮无积尘。

（2）通风窗无灰尘、呈本色。

5、地面：

地面每日循环清扫、拖洗保洁；门厅、走廊地面、缓步台、地角线无尘土、烟头、纸屑、痰迹、拖布污痕。

（1）大理石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有光泽。

（2）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。

（3）胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。

（4）水泥地面无杂物、油迹、污迹。

（5）广场砖地面无杂物、杂草，无油迹、污迹、乌龟纹及青苔。

（6）车道线、斑马线清晰、无油迹、污迹。

6、墙面

（1）涂料墙面无污迹、脚印。

（2）大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无积尘。

（3）不锈钢内饰面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。

7、天花板、公共灯具定期除尘，无灰尘、无污迹、无蜘蛛网、无变形、无损缺。

8、人体不常接触到的设施位置处无灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹；所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括消防栓、开关、灯罩、管道、装饰物、标识牌等。

9、停车场车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无油迹、无异味、无蜘蛛网。

10、排水沟无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。

11、垃圾箱整洁、干净、无异味，灭害措施完善，合理设置。

12、烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石、沙）保持清洁。

13、经常巡视洗手间，做到台面、镜面、洗手盆、拖布池、隔板、墙面、地面无水迹、水渍，无残留垃圾、纸屑、烟头等；小便器、便池无污渍、无异味；滤茶桶每日清理一次；垃圾筒有盖，一天一清。按楼层在洗手间设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

14、电梯轿厢每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；每月对电梯门壁保养一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹，无异味,通风性能良好。

15、保持集中办公区庭院卫生。台阶定期冲刷。道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面定期冲洗；地面干净，地面垃圾发现立即清理。

环境消杀

1、定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。

2、房屋共用部位、共用设施设备部分无鼠洞。

3、投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。

4、生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。

（二）会议室服务

人员素质

熟悉会议室岗位职责范围、工作方法和流程，掌握会议室岗位的工作技能。

工作职责

１、负责各会议室的保洁工作。

２、负责各会议室用水服务保障工作。

３、负责会议室的音响、空调、照明等设备、设施用品的操作、日常监管维护工作。

４、完成机关保障服务中心办公室交办的临时工作。

工作要求

１、接到会议通知后，要问清开会时间、地点、规模、参加人数等情况，提前半小时做好会议服务的准备工作，确保空气新鲜，温度适宜；提前检查照明线路和弱电线路是否顺畅。

２、水杯、茶具要一次一清洗消毒，不能有残留的茶渍、污垢、水痕等，暖瓶要干爽无水痕。

３、会议室的保洁工作要严格、认真、细致、到位，不留死角，达到窗明几净，台面清洁，桌堂干净，桌椅整齐。

４、经常检查会议室的各种设备状态是否完好，发现问题要及时上报维修。每次锁门前要检查灯光、音响、空调等设备是否全部关闭，地面上是否有烟头等。

5、会议结束后要检查是否有参加会议人员的遗落物品，及时上报机关保障服务中心总务科。

6、每次会议结束后要做好登记。

7、做好保密工作，不准向他人泄漏会议的内容。

（三）水电维修

1、人员要求

（1）身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

（2）上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（3）文明工作，训练有素，语言规范，认真负责。

（4）电工维修人员必须持证上岗，严格执行用电安全规范，确保用电安全。水暖维修工持证上岗。

2、水电维修

（1）公共雨、污水管道保证畅通无堵，每年定期疏通。

（2）保证水管、水龙头正常使用，无滴漏现象。

（3）泵房、配电间、高、低压间、各电表箱、配电箱及每层管线分线盒无积尘，接头无松动现象；每季度至少清洁一次；主要用电线路绝缘情况每半年测试一次，确保绝缘良好。

（4）总配电箱每年做好保养，无积尘，接头无松动现象。

（5）公共照明、指示灯具，开关要确保完好，院内照明灯、楼道灯、各房间内及会议室照明灯，亮灯率应达到100%。

（6）门、窗、桌椅维修。

（四）其他事项

用于物业管理服务的操作实施时消耗水电费用及配件维修费用由业主承担，物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、物业管理办公费（包括电话费）和服务中损坏无赔偿费等均在招标费用中包含。

三、物业人员配备要求

1、保洁员不少于12人，

2、电工不少于2人，负责办公区的维修任务；

3、水暖工不少于2人，负责办公区的维修任务；

4、保证所录用人员身体健康、无传染性疾病、无刑事违法犯罪记录，要求持证上岗的必须有上岗资格证；

四、物业管理服务应达到的各项指标

1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

2、环境卫生、清洁率达到100%；

3、消防设备完好率100%；

4、智能化系统运行正常率达到100%；

5、反应的问题处理率100%。

五、其他要求

1、物业服务公司设置专职主管，负责对承包项目、范围、服务质量的监督检查，及时与市机关保障服务中心总务科联系。

2、物业服务公司需要提供员工管理服务规范要求，及确保服务质量达标的具体措施，向甲方提供服务承诺（签合同之前）。

3、物业服务公司需要建立完善的工作响应机制和响应时限，对特殊事件和紧急突发事项应由应急措施和应急预案。

4、按时保质完成甲方交办的特殊活动等其他突击性清洁保洁任务，所增加的工作量不另外计算费用。

5、要按照国家法律规定按月及时为在本项目服务的物业人员缴纳意外伤害险，每年度第一次付款时须提供缴费相关材料。

6、在合同履行过程中，被派遣的物业人员除因意外造成自身和他人人身伤亡的，以及造成财产损失的，应按照法律规定的过错责任划分标准，由责任方各自承担相应的法律后果；

7、物业服务公司要充分了解工作性质、地点、范围、标准等情况，要实地勘察，不得以不太了解为由，拒绝提供服务或中途退出。

8、如物业服务公司存在未遵守国家相应法律规定要求的情况，市机关保障服务中心有权撤销合同。

9、采购人有权在签订合同前对拟中标人提供的相关资料进行核实、查询，如发现提供虚假材料，中标无效；并依法有权追究（缔约过失）等相关责任。