一、项目基本情况

1.服务地点：原辉山开发区（含辉山街道）

2.服务面积：11000平方米

3.服务期限：自合同签订之日起一年

二、岗位人员配置及要求（63人）

（一）项目经理（含副经）2人。其中经理1人，副经理1人，具有本科（含）以上文化程度，5 年以上物业管理经验， 虚心接受业主的监督.建议.评价，并对工作进行有效的改进；有较强的管理能力和语言表达能力。（需提供证明材料，如简历、身份证复印件、毕业证等，开标时提供相关证明材料的复印件并加盖公章，投标单位对提供的复印件必须真实有效或提供的复印件真假负法律责任）

（二）保洁人员19人

1.主管2人，女性，50周岁以下，组织协调力强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用；

2.保洁员17人，女性，50周岁以下，五官端正.动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。

（三）秩序维护人员4人

1.主管1人，男性，40周岁以下，身材挺拔，五官端正，能胜任本岗位工作；

2.维护人员3人，男性身高在1.70米以上，女性身高1.65米以上，年龄在25-45周岁之间，身材挺拔，反应灵活，责任心强，退伍或转业军人优先。

（四）工程维修技术人员4人

1.主管1人，男性，55周岁以下，具有专业基础知识，熟悉变电所、中央空调等设备运行维护；

2.强弱电工2人，男性，55周岁以下，具有高压电工证，熟悉变电所设备的运行、维护、管理及电话迁移、维护等工作；

3.万能工：1人，男性，55 周岁以下，精通水电，门窗维修等操作流程，具有水暖专业基础知识，熟悉给排水设备、设施运行、维护、管理等工作。

（五）餐饮人员34人

（1）项目经理（2人）

要求：具有大学本科以上学历，机关食堂餐饮服务管理经验，责任心强，五官端正、气质端庄。

（2）主管兼服务员（2 人）

要求：具有5年以上机关食堂餐饮服务管理经验，年龄在40岁以下，五官端正，无传染病及其它疾病，责任心强。

（3）厨师长（2 人）要求：具有5年以上工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。

（4）厨师（ 3人）

要求：有3年以上大中型单位食堂的工作经验。

（5）高级面点师（2人）要求：1. 有从事酒店面点制作工作经验5年以上2. 熟悉餐饮的相关知识及礼仪。3. 熟练面点制作工艺及高超技能。能够制作各种中西面点及生日蛋糕。

（6）面点普工（2人）要求：能够配合面点师制作各种中西面点及生日蛋糕，有2年以上的工作经验。

（7）服务员：（9人）要求：具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，年龄要求40岁以下，女性，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方。

（8）水案：（ 4人）要求：具有餐饮服务工作经历，年龄要求50岁以下，女性。

（9）拌菜：（2人）要求：具有餐饮服务工作经历，年龄要求50岁以下，女性。

（10）传菜：（ 1人）要求：具有餐饮服务工作经历，年龄要求40岁以下，女性。

（11）洗消：（5人）要求：具有餐饮服务工作经历，年龄要求50岁以下，女性。

三、服务内容

（一）卫生保洁、环境卫生清扫

（二）秩序维护、消防管理

（三）工程维修、养护、运行和管理

（四）餐饮服务

四、服务内容要求及标准

（一）卫生保洁.环境卫生清扫

1.室内公共区域走廊大厅、楼梯、门窗、卫生间、电梯、消防设施的卫生清洁

（1）每天早中晚3次对公共区域的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人群比较密集的区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，避免意外发生；理石地面每月至少做2次结晶处理和保养；

（2）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、转门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮，无手印、无灰尘、无污渍；

（3）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁；

（4）空调口、排风口，每周清洁1次，确保无灰尘.无污渍；

（5）公共区域楼梯每天要清洁1次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等；

（6）每天对电梯内外每隔30分钟巡视并清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽；

（7）卫生间清洁要求每隔1小时必须清洁一次，人群密集的区域需缩短清洁间隔时间增加清洁次数。在人员减少的时间要对卫生间进行重点清洁，主要清洁便池、小便池和地面，确保卫生间始终保持清洁干净，无异味、无污渍。面盆、台面、墙壁干净光亮、无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕；便池及小便池周围的地面清洁要及时且无尿渍，需使用专用的拖布或水刮进行擦干处理，禁止与其它拖布混用；及时补充卷纸、檫手纸、洗手液、香皂，不能出现缺少现象；卫生间的设施如天花板、隔断板、墙面等每周要进行1次大清洁，确保无灰尘、无污渍，光亮整洁；

（8）随时检查公共区域的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

2.室外部分主要负责办公楼前的卫生清洁

（1）每天对道路、停车位进行清扫2次，其余时间要不定时的进行巡视清扫，保证楼前道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无污渍等；

（2）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净；

（3）冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证来访人员及工作人员正常出入；

3.室内运动场所卫生清洁

（1）每天对运动场所各健身器材进行清洁，发现问题要及时报修，始终保持器材良好的状态；

（2）地板和地胶地面，每天要在使用后进行清洁（每天3次）并经常巡视，发现水渍、汗渍等要立即处理干净，确保地面干净，无水渍、无汗渍、无灰尘、无垃圾等杂物；

（3）运动场所内的附属设施各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等每天至少清洁1次，并经常巡视发现问题要及时清洁处理；

（4）卫生间及淋浴间保持干净整洁，每天定时清洁，墙面和地面无水迹、无锈渍、无异味、淋浴喷头、水龙头的电镀光亮无水痕。

4.会议室卫生清洁

（1）每天早中晚3次对会议室的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，随时保持每个会议室可使用状态；

（2）会议室的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、转门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮，无手印、无灰尘、无污渍；

（3）随时检查会议室内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。

5.地毯和地垫的清洁保养

（1）每天对电梯地毯和室内擦尘地垫至少吸尘5次，并随时巡视检查，发现杂物污渍要及时处理干净；

（2）每天晚上更换电梯地毯，每天对撤下的电梯地毯进行清洗保养，确保电梯地毯干净整洁，无异味.无污渍；

（3）擦尘地垫每周要清洗1次，并确保干净整洁，无异味.无污渍。门前室外的防水防沙尘地垫，每天要吸尘2次，并随时保持干净整洁，并每周用水冲洗1次（根据天气情况可增加次数）。

6.内外玻璃窗及玻璃幕墙清洁

（1）每天要求随时巡视清洁，确保玻璃无灰尘.无手印.无污渍.光亮整洁；

（2）一层内外玻璃幕墙要求每周大清一次，下雨时增加次数。

7.垃圾清运

（1）办公区域每天至少收集垃圾2次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱.茶渣桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。

（2）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水.无异味。

（3）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。

（4）中标单位负责采购方的垃圾分类。

8.定期做好除四害工作。

9．按照疫情防控要求，做好集中办公区域公共部分、会议室等区域的卫生消杀。

（二）秩序维护、消防管理

1.停车场管理

（1）车辆到达车场以后，维护员主动上前敬礼，然后安排车辆按位停放，要求车头统一朝前；

（2）车停好后及时提醒车主车辆门窗关好，并做好停车登记记录。

2.巡逻管理

（1）机关办公楼内设24小时巡逻制度，必须做到每小时巡逻一次，保证每个楼层的巡视点位不能漏打；

（2）遇到问题及时与值班室取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保各机关单位安全；

（3）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻；

（4）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报值班室，在有关人员及中心领导到达现场之前不能离开；

（5）巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放置，如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施；

（6）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录；

（7）注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告值班室，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记；

（8）夜间巡逻检查应注意观察声音、味道、温度等安全隐患。注意办公楼周围可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，交值班室进行处置。观察机关办公室是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报值班室应急处理。

3.事故处理

（1）迅速果断制止火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等突发事件；秩序维护主管应立即到现场，同时尽快口头向值班室主管领导报告；

（2）参与事故处理的秩序维护主管在事件处理后立即填写重大事故报告，于12小时内以书面形式递交值班室，详述事故发生的时间、地点、经过以及事件发生的初步原因和处理经过；

（3）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

4.突发事件的处理

（1）凡遇突发事件（指凶、抢、盗、勒、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取必要措施，及时报告当值值班室领导；

（2）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；

（3）对闹事、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；

（4）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；

（5）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；

（6）秩序维护主管在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

5.斗殴等暴力事件的处理

（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观.克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；

（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机 .消防电话或其它最快的方式报告值班室，简要说明现场的情况（地点.人数.斗殴程度.有无使用武器等）。如能处理的即时处理；否则监视现场，等待保卫处的指令；

（3）斗殴事件中如有财产或人员受到损害，应拍照.保护现场，并留下目击者.扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；

（4）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院救治。

6.盗窃事件的处理

（1）巡查发现或接报办公楼内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人；如力量不够，用对讲机.消防电话或其它方式尽快报告值班室，简要说明现场情况，并监视现场等待保卫处的指令；

（2）主管接报后，应迅速派适当数量的秩序维护人员到场制止，设法抓获盗窃者，带回值班室调查处理；

（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像 ，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任.落实赔偿。

7.监控系统管理

（1）控制室实行专人轮班全日值班制度 ，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录；

（2）不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作 ，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施；

（3）监视所有摄像 位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知保卫处，出现报警信号立即核查信号真伪情况；

（4）对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录；

（5）当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知巡视人员到现场查看。

8.消防管理

（1）消防安全巡视员每天要对监控设备进行清洁和保养工作，确保消防监控设备安全良好状态下运行，如发现设备工作异常及时通知保卫处联系技术人员维修；

（2）监控室要求专人值守，严格执行交接班制度，禁止无关人员入内。禁止调整更改消防设备技术参数，禁止将技术参数泄露给无关人员，确保市委市政府消防安全；

（3）消防安全巡视员每天2次巡视主要消防设施是否正常（检查喷淋.消火栓压力，消防水箱水位，消防湿式报警阀，消防水泵及控制柜），巡视市委市政府大楼室内外各个区域消防隐患，并及时排除发现的消防隐患；

（4）消防安全巡视员每周巡视1次所有消火栓及灭火器是否正常（检查消火栓内物品是否齐全，消防轮盘是否好用，灭火器压力是否正常及质保期是否过期），如有异常及时上报主管部门维修及更换；

（5）消防安全巡视员接到报警后应立即赶到报警地点，检查报警情况，如有火情应及时上报并迅速按照火警程序处理。

（三）工程维修、养护、运行和管理

1.给排水维修保养

（1）每个季度检查生活水箱口、溢流口封闭情况，并认真做好记录，确保生活供水质量；

（2）按照供水卫生要求，每天做好水质检测；

（3）每季度检查室外所有雨水井、排雨水管线一次，确保雨水排放畅通；

（4）每月检查室外所有排污水井、化粪池、排水管线，确保污水排放畅通，发现问题及时处理；

（5）每年检查一次屋面防水，保证雨.雪天气无漏水现象；

（6）每天巡视卫生间上下水等用水设施、强排水设施、隔油池等，发现问题及时处理；

（7）保证生活供水，每天巡视检查高、中、低区供水泵、水箱生热水供应，每天巡视检查4次并记录；

（9）遇到暴雨天气要及时查看屋面排雨水口、园区排雨水、强

（4）楼内各处各种灯具，每天都检查维修一遍，更换损坏灯具及光源不超过24小时。

3.弱电维修保养

（1）对所有音响广播设施、监控设施、门禁设施、自动门等每周检查一次，保证全面完好使用；

（2）对内部电话系统每天检查一次，保持良好运行状态，对网络系统.电脑系统每天检查一次，保持良好运行状态。

4.装饰、建筑物维修

（1）外墙、玻璃幕墙、墙砖、窗户、外装饰等检查每天一次，及时更换破损部分及防高空坠物，保证无安全隐患；

（2）办公楼前理石地面等硬化路面，每周检查维修一遍，保证不松动、不破损；

（3）国旗每天检查一遍，破损、陈旧要及时更换；

（4）室内所有地面、墙面、天棚都要保持整洁完好，每天检修一遍，及时粉刷墙面、及时更换坏砖、更换坏棚板，24小时内完成；

（5）每天检修所有门、闭门器、门锁、门吸、窗帘地板（掉漆的补上、损坏的维修更换）；

5.消防系统

（1）保证消防水池水位，每天检查两遍并记录；

（2）保证消防稳压补水水箱水位、补水系统正常工作，每天检查两遍并记录；

（3）保证高、低区消防水压（喷淋、消防栓）每天检查两遍并记录；

（4）消防泵、阀门每月保养一次（注油、盘车）并做好保养记录，确保消防安全检查顺利通过。

6.值班巡视维修

（1）巡视所有生活水泵房、消防泵房、消防报警阀室、消防稳压补水房、强排污水井等每天8次，确保各处无安全问题.设备正常运行并填写巡视记录表；

（2）应急报修，5分钟到位维修处理，报修电话每天24小时畅通。

（四）餐饮服务

服务管理范围

1.负责提供工作人员早、中餐。

其中：就餐人员约600人。

2.负责重要活动和各类应急任务的用餐保障；

3.负责制定科学、合理营养搭配食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；

4.负责厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作；

5.负责食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理；

6.负责食堂食品卫生安全，负责各个食堂餐饮责任险；

7.负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用；

8.严格遵守采购单位各项规章制度，服从采购单位管理人员监督管理，做好采购单位交办的其他工作任务；

9.负责保障食堂外卖食品安全、及时；

10.负责全部工作人员的人事、劳资、保险及相关法律责任；

11.能够圆满完成采购人安排的其他临时性工作。

服务管理要求

1.对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度；

2.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

3.所有餐饮服务人员应具有从事相应岗位的资格证书或专业技术等级证书，且上岗后均要进行体检取得健康证；

4.根据季节变换情况，配合采购单位制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

5.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；

6.按要求做好各类会议用餐、节假日加班的餐饮保障和各类应急任务的饭菜外送工作；

7.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作；

8.指标要求：卫生质量合格率100%；工作人员保证身体健康状况良好，拥有健康证和年体检率100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到90%以上；

9.服从所在保障部门的领导，严格遵守业主单位的各项规章制度，禁止出现顶撞、欺骗、损公肥私等现象的发生。

10.每月开展两次风味特色餐，每周开展一次特色外卖，节假日开展节日餐，每季度开展一次厨师、面点师交流，交流时间不少于5个工作日。

五、其他要求

1.保证物业餐饮服务人员队伍稳定，尽量避免频繁更换，招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

2.专业技术人员要有国家相关部门认可的专业证书，持证上岗。

3.中标单位负责雇佣人员，采购单位不承担物业餐饮人员的法律责任和人员风险。

4.中标单位签订合同后，物业餐饮全部人员必须 24 小时之内到位，采购单位食堂日常服务委托中标单位管理，食堂食材采购及管理由采购单位负责。

5.采购单位监督中标单位管理工作的实施及制度的执行情况，每月进行一次全面的考核评定，结果作为是否继续使用中标供应商的依据。

6.中标单位负责食堂的消杀工作，负责食堂烟机烟道清洗，每年至少两次，且应达到采购人的标准；

7.中标单位负责布草清洗，具体服务保障标准按采购人要求执行；

8.中标单位负责食堂设备日常维修、维护，维修费用单件500元以下由中标单位负责，500元以上由采购人负责，具体标准按采购人要求执行；

9.费用范围：投标人的投标报价为含税价（人民币）， 包括员工工资、社会保险、工会会费、服装费、员工伙食费、管理费、税金、加班费、物耗费、食堂从业人员体检费及公众责任险等费用。

10.采购单位承担物业餐饮服务中所产生的水、电、煤气费用。

11.中标单位必须按照采购单位要求，将垃圾投放到指定地点。

12.采购单位负责电梯年检，中标单位负责电梯日常维护并具有电梯管理证。

13.采购单位支付物耗费，中标单位负责提供基本消耗物料，主要包括以下物品：

（1）保洁消耗品（垃圾袋、玻璃清、卫生纸、擦手纸、拖布、笤帚、尘撮、尘推油、芳香球、大头针、火碱、酒精、洁厕灵、消毒片、洗涤剂、洗手液等）

（2）会服消耗品（电池、毛巾、纸抽、牙线、纸杯、白手套、百洁布、清洁剂、手消等）

（3）工程消耗品（线槽、双面胶、玻璃胶、生料带、开关、软连接、电线、网线、电话线等）

（4）食堂消耗品（牙签、牙线、口香糖、方便袋、保鲜膜、垃圾袋、洗洁精、手套、套袖、围裙、防滑鞋、擦锅球、百洁布、洗衣粉、餐巾纸、擦手纸、卫生纸、洗衣液、消毒湿巾、洁厕灵、消毒酒精、抹布、拖布、火碱等）

招标后项目所需工具由中标企业带入，服务期满后带走

（1）保洁：玻璃刮、皮搋子、拖布、铲子、剪子等保洁用具。

（2）工程：水转、电剪、电笔、铁钳、螺丝刀等工程维修用具。

（3）会务：粘毛器、水性笔、多功能壶、插排等会务用具。

14.如遇政策性调整如最低工资上调等因素，相应服务费调整由双方商定。

15.合同期满，中标单位按合同约定的质量标准履行服务职责，全年考核平均分数85分以上，经双方协商，可续签合同一年；第二年合同期满，中标单位全年考核平均分数85分以上，可再续签合同一年。

16.中标单位未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给采购单位造成损失的，采购单位可要求中标单位整改，待中标单位达到管理服务质量标准后，采购单位方可支付相应的管理服务费用；中标单位未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购单位造成损失的，采购单位可以要求中标单位按实赔偿；因中标单位管理服务质量问题，导致采购单位无法履行合同内容的，采购单位有权单方解除合同；因中标单位管理存在问题等原因，造成采购单位解除合同的，除赔偿相关损失外，中标单位应按采购单位交付全年服务费用金额10%，向采购单位支付违约金；因中标单位原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购单位有权单方解除合同，并要求中标单位赔偿相关损失。

17.合同期内采购单位对中标单位进行考核，按照《沈北新区综合事务服务中心物业管理考核办法》每月公示一次。考核得分80分为合格。同一家中标单位在采购单位负责的考核中每半年5次以上（含5次）不合格的，采购单位有权单方提出终止合同且不承担违约责任。在采购单位的检查中每发现一处不合格或被服务对象投诉一次，扣中标单位履约保证金100元。

18.中标单位所聘用人员工资不得低于沈阳市最低工资标准。